Contrato
de arrendamiento
Reajuste de
precios
Oficio D.J.-2470-00 del 7 de setiembre de 2000
Asunto: Contrato de arrendamiento
Consultante: Dirección de Sucursales de la Región Brunca
Informante: Ileana Badilla Chaves
Me refiero a la consulta formulada el 10 de agosto del año en curso, mediante la cual solicita la interpretación de la cláusula quinta del contrato No.1726, por arrendamiento de local para la Dirección Regional de Sucursales Brunca. Al respecto, me permito indicarle lo siguiente:
I. REAJUSTE DE PRECIOS SEGÚN LA CLÁUSULA V DEL CONTRATO
La cláusula quinta del mencionado contrato indica:
El precio del arrendamiento es por la suma de Ë250.000,00 por mes, con un incremento del 15% anual a partir del 15 de diciembre de 1996, durante los 3 primeros años y el cuarto año del 20%, sobre base, para un total de Ë3.000.000,00 el primer año.
De conformidad con la Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos los
arrendamientos no podrán ser inferiores a tres años, debiéndose actualizar el
precio convenido al final de cada año del contrato (artículos 70 y 67 de la Ley
citada); por ello entendemos que los ajustes anuales pactados en la precitada
cláusula V, se producen de la siguiente forma:
A) El primer año del contrato corre del 15 de diciembre de
1995 al 15 de diciembre de 1996, siendo el precio del arrendamiento por la suma
base y fija de Ë250.000,00 mensuales para un total de Ë3.000.000,00 ese primer
año.
B) Para los dos siguientes períodos anuales de arriendo el
contrato estableció dos incrementos del 15% cada año sobre el precio inicial,
sea el que sirvió de base a esta contratación (a partir del 15 de diciembre de
1996 hasta el 15 de diciembre de 1998) hasta llegar al final del tercer año de
arriendo.
C) A partir del cuarto año de arrendamiento el contrato
estipuló un incremento de un 20%.
II. INCREMENTOS MAYORES AL 15%
No obstante lo pactado en la cláusula V del contrato en referencia, manifiesta
el consultante que un funcionario del Departamento de Adquisiciones le indicó
que para instituciones del Sector Público, como lo es la Caja, no es aplicable
el aumento del 20%.
Al respecto me permito informarle que de conformidad con las consultas verbales
evacuadas por el Departamento de Apoyo Institucional y el Departamento de
Asesoría y Gestión Jurídica de la Contraloría General de la República, los
topes máximos que se aplican para incrementar en casos de arrendamiento, son
los establecidos en el artículo 67 de la Ley de Arrendamientos, el cual señala
que los reajustes se realizan en un porcentaje no mayor al 15% de la tasa de
inflación acumulada a los doce meses anteriores al vencimiento de cada año del
contrato, aunque se trate de locales, pues, por el principio de legalidad, la
Administración Pública solo puede realizar aquello que le sea permitido por el
ordenamiento jurídico. Vale en este caso observar que el citado artículo
67 establece además que “Cualquier reajuste de la renta superior al establecido
en este artículo, será nulo de pleno de derecho”.
Tenemos así entonces que, en el caso concreto, al contener la cláusula V la
posibilidad de un incremento de un 20% y al disponer el artículo supracitado
que un reajuste superior es nulo de pleno derecho, no se podría aplicar dicho
aumento, toda vez que por una parte la Caja de conformidad con el artículo 11
de la Ley General de la Administración Pública, la Administración “actuará
sometida al ordenamiento jurídico y solo podrá realizar aquellos actos o
prestar aquellos servicios públicos que autorice dicho ordenamiento (...)”
(principio de legalidad), razón por la que, a pesar de existir un contrato, no
podría aplicar una cláusula cuyo contenido resulta contrario a derecho, pues no
está autorizado previamente por una norma escrita y, por otro lado, el
contratista queda sometido al mismo ordenamiento, en virtud de lo dispuesto en
el artículo 10 de la Ley de la Contratación Administrativa que dice:
Artículo 10: Sumisión a la normativa administrativa. En cualquier procedimiento de contratación administrativa, el oferente queda plenamente sometido al ordenamiento jurídico costarricense, en especial a los postulados de esta Ley, su Reglamento Ejecutivo, y el reglamento institucional correspondiente, el cartel del respectivo procedimiento y, en general, a cualquier otra regulación administrativa relacionada con el procedimiento de contratación de que se trate.
Aspecto que se desarrolla y complementa con la norma del artículo 2 del Reglamento de Contratación Administrativa, que establece un orden de importancia en la aplicación de las normas relacionadas con la materia de contratación administrativa, así: Constitución Política, Instrumentos Internacionales vigentes en Costa Rica, Ley, Reglamento General, Reglamentos Institucionales, el cartel y figuras contractuales de derecho privado. De esta forma se debe entender que el contrato incorpora preferentemente las normas legales y reglamentarias en sus propias cláusulas, además, según los artículos 21 de la Ley de Contratación Administrativa y 23 del respectivo reglamento, constituye obligación del contratista cerciorarse de la legalidad de los procedimientos de adjudicación a su favor y de la ejecución contractual.
Así las cosas, es nuestra opinión que, a la luz de lo expuesto, no es procedente reconocer al contratista ajustes o incrementos anuales superiores al 15% del precio que ha servido de base a la contratación inicial; ni aún después del cuarto año de arriendo.